16 Jahre lang war ich auf der "anderen Seite" – als Top-Finanzierungsberaterin habe ich hunderte Immobiliengeschäfte begleitet. Ich kenne die Branche von innen, kenne die Tricks, kenne die Taktiken. Heute nutze ich dieses Wissen, um Käufern zu helfen – nicht Verkäufern oder Maklern.
Geplante Bauprojekte in der Nähe
- Bebauungsplan einsehen: Beim Bauamt der Gemeinde (oft online verfügbar)
- Flächennutzungsplan prüfen: Zeigt langfristige Planungen
- Google "Bauprojekte + [Ortsname]": Oft gibt es Presseartikel
- Nachbarn fragen: Die wissen meist, was geplant ist
- "Gibt es für die umliegenden Grundstücke Bauvorhaben oder Genehmigungen?"
- "Was sagt der aktuelle Bebauungsplan für dieses Gebiet?"
- "Sind Ihnen geplante Infrastrukturprojekte in der Nähe bekannt?"
Die wahre Vermarktungsdauer
- Google Bildersuche: Lade ein Foto hoch und schau, wo es schon überall war
- Web-Archive (archive.org): Zeigt alte Inserate
- Immoscout Preisentwicklung: Bei Premium-Accounts sichtbar
- Direkt fragen: "Seit wann ist die Immobilie auf dem Markt?"
- "Seit wann genau vermarkten Sie diese Immobilie?"
- "Wurde der Preis während der Vermarktung angepasst?"
- "War die Immobilie schon einmal inseriert und wieder rausgenommen?"
Andere Interessenten (oder deren Fehlen)
- Konkret nachfragen: "Haben die anderen bereits ein Angebot abgegeben?"
- Zeitdruck hinterfragen: Warum genau diese Deadline?
- Zweite Besichtigung: Wenn's drängt, frag nach einer weiteren
- Bauchgefühl: Wenn's zu hektisch wird, lieber gehen
- "Wie viele Besichtigungen gab es bisher?"
- "Liegt dem Verkäufer bereits ein konkretes Angebot vor?"
- "Was passiert, wenn ich mir noch eine Woche Bedenkzeit nehme?"
Versteckter Sanierungsstau
- Alter der Bauteile erfragen: Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Rohre
- Energieausweis studieren: Nicht nur die Klasse, auch die Empfehlungen
- Handwerker mitnehmen: 100-200€ für einen Sachverständigen
- Protokolle der Eigentümerversammlung: Bei Wohnungen – da steht alles drin
- "Wie alt sind Heizung, Dach, Fenster und Elektrik?"
- "Welche Renovierungen wurden in den letzten 10 Jahren durchgeführt?"
- "Gibt es bekannte Mängel oder anstehende Reparaturen?"
- "Kann ich die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen sehen?"
Zeitabhängige Lärmquellen
- Lärmkarte online: "Lärmkarte [Bundesland]" googeln
- Flughafen-Routen: Auf den Websites der Flughäfen
- Mehrfach besichtigen: Morgens, abends, am Wochenende
- Nachbarn fragen: Einfach klingeln und fragen
- "Liegt das Objekt in einer Flugroute?"
- "Wie ist die Lärmbelastung zu verschiedenen Tageszeiten?"
- "Gibt es regelmäßige Lärmquellen, die ich kennen sollte?"
- "Kann ich zu einer anderen Uhrzeit noch einmal vorbeikommen?"
Nachbarschaftsprobleme
- Nachbarn ansprechen: Einfach klingeln und vorstellen
- Mehrfach vorbeikommen: Wie ist die Stimmung im Haus?
- Protokolle lesen: Bei Wohnungen stehen Konflikte oft drin
- Lokale Facebook-Gruppen: Manchmal steht dort einiges
- "Wie würden Sie das Verhältnis zu den direkten Nachbarn beschreiben?"
- "Gibt es oder gab es Streitigkeiten mit Nachbarn?"
- "Was sagen die Nachbarn zu dieser Immobilie?"
Der wahre Verkaufsgrund
- Grundbuch prüfen: Wer steht drin, gibt es Belastungen?
- Zwischen den Zeilen lesen: "Muss schnell verkauft werden" = Verhandlungsspielraum
- Direkt fragen: Manchmal erfährst du mehr als gedacht
- Dauer des Eigentums: Wer nach 2 Jahren verkauft, hat oft einen Grund
- "Warum verkauft der Eigentümer?"
- "Wie lange wohnt der Eigentümer hier?"
- "Gibt es einen Zeitdruck für den Verkauf?"
- "Wer steht im Grundbuch?"
Wie du die Wahrheit herausfindest: Meine Strategie
Nach hunderten Besichtigungen habe ich ein System entwickelt:
1. Erste Besichtigung: Nur beobachten
Stell keine kritischen Fragen. Lass den Makler reden. Hör zu, was er NICHT sagt.
2. Zwischen den Besichtigungen: Recherchieren
Bebauungsplan, Lärmkarte, Google-Suche nach Bauprojekten, Preishistorie prüfen.
3. Zweite Besichtigung: Gezielte Fragen
Jetzt stellst du die Fragen aus diesem Artikel. Beobachte die Reaktionen.
4. Dritte Besichtigung: Mit Experten
Nimm einen Sachverständigen oder Handwerker mit. 150-300€ können dir tausende Euro sparen.
Makler sind nicht deine Feinde – aber auch nicht deine Freunde. Sie machen ihren Job. Dein Job ist es, die richtigen Fragen zu stellen. Wer das versteht, macht keine bösen Überraschungen.
Du willst alle 12 Makler-Tricks kennen?
In meinem ausführlichen Guide zeige ich dir nicht nur, was Makler verschweigen – sondern auch ihre Verkaufstaktiken und wie du sie durchschaust.
Über Uta Möllmann
Immobilienökonomin mit 16 Jahren Branchenerfahrung. Kennt beide Seiten – und hilft heute ausschließlich Käufern, nicht Verkäufern oder Maklern.
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