Du hast die perfekte Eigentumswohnung gefunden – und sie wird von privat verkauft, ohne Makler!
Dein erster Gedanke: "Super, ich spare die Provision!" (3–7 % des Kaufpreises = 9.000–21.000 € bei 300.000 €!)
Dein zweiter Gedanke: "Aber... wie funktioniert das ohne Makler? Was muss ich beachten?"
Als Immobilienökonomin und Zweifach-Mama habe ich über 550 Familien beim Kauf von Eigentumswohnungen begleitet – viele davon von privat. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du eine Eigentumswohnung von privat kaufst – ohne Fehler, ohne Überzahlung, ohne Stress.
Warum Eigentumswohnungen von privat kaufen?
Der größte Vorteil: Du sparst die Maklerprovision. Mit Makler: 3–7 % Provision (9.000–21.000 € bei 300.000 €). Von privat: 0 € Provision.
Aber: Du musst ALLES selbst machen — Besichtigungen organisieren, Unterlagen prüfen, Kaufpreis verhandeln, Notartermin vereinbaren, Finanzierung abschließen.
Meine Empfehlung: Eigentumswohnungen von privat kaufen lohnt sich — WENN du bereit bist, Zeit zu investieren. Und wenn du weißt, worauf du achten musst.
Der komplette Ablauf: Eigentumswohnung von privat kaufen in 10 Schritten
Schritt 1: Wohnung finden (ohne Makler!)
Wo findest du Eigentumswohnungen von privat?
| Kanal | Besonderheit |
|---|---|
| ImmobilienScout24 / Immowelt | Filter "Privat" aktivieren |
| eBay Kleinanzeigen | Viele Privatverkäufer inserieren hier |
| Facebook Marketplace | Lokale Angebote |
| Aushänge | Supermärkte, Schwarzes Brett, Nachbarschaft |
| Mundpropaganda | Freunde, Familie, Kollegen fragen |
Setze Suchagenten auf allen Plattformen — so verpasst du kein Angebot.
Schritt 2: Erste Kontaktaufnahme
Was du fragen solltest: Ist die Wohnung noch verfügbar? Wann kann ich besichtigen? Gibt es Unterlagen (Grundriss, Energieausweis, Teilungserklärung)? Warum verkaufen Sie? Wie lange steht die Wohnung zum Verkauf?
Sei freundlich, aber professionell. Verkäufer wollen seriöse Käufer — keine Schnäppchenjäger.
Schritt 3: Besichtigung (mit Checkliste!)
Was du prüfen musst:
Zustand der Wohnung: Feuchtigkeit (Keller, Badezimmer, Fenster), Schimmel (hinter Tapeten, in Ecken), Risse in Wänden/Decken, Zustand der Fenster (einfach/doppelt verglast?), Zustand der Heizung (Alter? Funktion?).
Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus (sauber? gepflegt?), Keller (trocken? beleuchtet?), Fahrradraum (vorhanden? sicher?), Müllraum (gepflegt?).
Lage: Lärm (Straße, Nachbarn, Gewerbe?), Parkplätze (vorhanden? kostenpflichtig?), Infrastruktur (Supermarkt, Schule, Kita, Arzt?).
Mache Fotos und Notizen — du besichtigst vielleicht 5–10 Wohnungen, da vergisst du schnell Details.
Schritt 4: Unterlagen prüfen (KRITISCH!)
Diese Unterlagen MUSST du vom Verkäufer bekommen:
- Grundriss (Wie groß ist die Wohnung wirklich?)
- Energieausweis (Wie hoch sind die Heizkosten?)
- Teilungserklärung (Welche Rechte/Pflichten hast du als Eigentümer?)
- Wirtschaftsplan (Wie hoch sind die Nebenkosten?)
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen (Gibt es Streit? Sanierungsbedarf?)
- Grundbuchauszug (Gibt es Lasten/Hypotheken?)
Wenn der Verkäufer Unterlagen verweigert → VORSICHT! Das ist ein Warnsignal.
Schritt 5: Finanzierung klären (VOR dem Kauf!)
Faustregel: 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital.
| Posten | Betrag (bei 300.000 €) |
|---|---|
| Eigenkapital (20–30 %) | 60.000–90.000 € |
| Kaufnebenkosten (10–15 %) | 30.000–45.000 € |
| Gesamt | 90.000–135.000 € |
Hole dir ein Finanzierungszertifikat von deiner Bank — das zeigt dem Verkäufer, dass du ernst bist.
Schritt 6: Kaufpreis verhandeln (spare 10.000–30.000 €!)
Faustregel: 5–15 % unter Angebotspreis.
Verhandlungs-Argumente: "Die Wohnung braucht Renovierung (Heizung, Fenster, Badezimmer)", "Die Nebenkosten sind höher als erwartet", "Die Lage ist nicht optimal (Lärm, keine Parkplätze)", "Ich zahle schnell / ohne Finanzierungsvorbehalt".
Starte mit einem niedrigen Angebot (10–15 % unter Angebot) und gehe in 2–3 %-Schritten hoch. Wie du das Gespräch führst, ohne unsympathisch zu wirken, lernst du im Verhandeln-Lernen-Kurs.
Schritt 7: Kaufvertrag vorbereiten (mit Notar!)
Der Kaufvertrag MUSS von einem Notar beurkundet werden.
Ablauf: Du einigst dich mit dem Verkäufer auf den Kaufpreis. Der Verkäufer beauftragt einen Notar (oder du schlägst einen vor). Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Du erhältst den Entwurf 2 Wochen VOR dem Notartermin (gesetzlich vorgeschrieben!). Du prüfst den Entwurf — oder lässt ihn von einem Anwalt prüfen.
Lies den Kaufvertrag GENAU. Achte auf: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss. → Kaufvertrag prüfen: Die 7-Punkte-Checkliste
Schritt 8: Notartermin (Kaufvertrag unterschreiben!)
Was passiert beim Notartermin: Der Notar liest den Kaufvertrag vor (ja, wirklich ALLES!). Du und der Verkäufer unterschreiben. Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Du zahlst die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland).
Kosten: Notar ca. 1,5–2 % des Kaufpreises (4.500–6.000 € bei 300.000 €), Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % (10.500–19.500 € bei 300.000 €).
Nimm dir Zeit! Der Notartermin dauert 1–2 Stunden — stelle Fragen, wenn etwas unklar ist.
Schritt 9: Kaufpreis zahlen (nach Fälligkeitsmitteilung!)
Zahle NICHT sofort nach dem Notartermin! Du zahlst erst, wenn der Notar dir die Fälligkeitsmitteilung schickt (ca. 2–4 Wochen nach Notartermin). Der Notar prüft vorher: Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt? Gibt es Lasten im Grundbuch? Ist der Verkäufer wirklich Eigentümer?
Überweise den Kaufpreis NUR auf das Notaranderkonto — NIEMALS direkt an den Verkäufer!
Schritt 10: Wohnungsübergabe (mit Protokoll!)
Du und der Verkäufer gehen gemeinsam durch die Wohnung. Ihr prüft: Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung), Schlüssel, Zustand. Ihr erstellt ein Übergabeprotokoll (schriftlich!). Der Verkäufer übergibt die Schlüssel.
Mache Fotos vom Zustand der Wohnung — falls später Mängel auftauchen.
Die 5 größten Fehler beim Kauf von privat
Fehler 1: Keine Unterlagen prüfen. Du kaufst "blind" — ohne Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle. Folge: Du entdeckst NACH dem Kauf hohe Nebenkosten, Sanierungsbedarf, Streit in der Eigentümergemeinschaft. Lösung: Fordere ALLE Unterlagen VOR dem Kauf. Wenn der Verkäufer ablehnt → gehe weg.
Fehler 2: Keine Gutachter beauftragen. Du verlässt dich auf den Verkäufer. Folge: Du entdeckst NACH dem Kauf Feuchtigkeit, Schimmel, kaputte Heizung → 10.000–50.000 € Renovierungskosten. Lösung: Beauftrage einen unabhängigen Gutachter (Kosten: 500–1.000 €).
Fehler 3: Zu viel bezahlen. Du akzeptierst den Angebotspreis ohne zu verhandeln. Folge: Du bezahlst 10.000–30.000 € zu viel. Lösung: Verhandle IMMER.
Fehler 4: Kaufnebenkosten unterschätzen. Du rechnest nur mit dem Kaufpreis. Folge: Du hast nicht genug Eigenkapital → Finanzierung platzt. Lösung: Rechne mit 10–15 % Kaufnebenkosten.
Fehler 5: Keine Finanzierungszusage. Du unterschreibst den Kaufvertrag ohne Finanzierungszusage der Bank. Folge: Die Bank lehnt ab → du musst trotzdem kaufen oder Vertragsstrafe zahlen. Lösung: Hole dir VORHER eine Finanzierungszusage.
Was ist eine Teilungserklärung und warum ist sie so wichtig?
Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument beim Kauf einer Eigentumswohnung — und die meisten Käufer lesen sie nicht.
Sie regelt: Welche Teile des Gebäudes gehören dir alleine (Sondereigentum)? Welche Teile gehörst du gemeinsam mit anderen Eigentümern (Gemeinschaftseigentum)? Welche Rechte und Pflichten hast du als Eigentümer?
Besonders wichtig: Gibt es Sondernutzungsrechte (z.B. für einen Parkplatz oder Gartenanteil)? Wie werden Kosten auf die Eigentümer verteilt? Gibt es Einschränkungen (z.B. keine gewerbliche Nutzung)?
Eine Teilungserklärung kann 50–100 Seiten lang sein. Lass sie von einem Anwalt oder Immobilienberater prüfen, wenn du unsicher bist.
Eigentümergemeinschaft: Was du wissen musst
Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, wirst du automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft (WEG). Das bedeutet: Du zahlst monatlich Hausgeld (Nebenkosten + Rücklage), du hast Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen, du haftest anteilig für Schäden am Gemeinschaftseigentum.
Prüfe vor dem Kauf: Wie hoch ist das Hausgeld? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Gibt es geplante Sanierungen (Dach, Fassade, Aufzug)? Gibt es Streit in der Eigentümergemeinschaft?
Diese Informationen findest du in den Protokollen der letzten 3 Eigentümerversammlungen — die du unbedingt anfordern solltest.