Immobilie besichtigen: Die 37-Fragen-Checkliste (2026)

KEINE ZEIT? HIER DIE KURZFASSUNG:

Bei der Immobilienbesichtigung musst du 37 Fragen stellen, um versteckte Mängel zu entdecken. Die wichtigsten Bereiche: Dach, Heizung, Fenster, Keller, Elektrik, Sanitär, Nachbarschaft. Nimm IMMER einen Bausachverständigen zur zweiten Besichtigung mit (Kosten: 500-1.500€, Ersparnis: 10.000-50.000€). In diesem Artikel zeige ich dir die komplette Checkliste.

Warum die Besichtigungs-Checkliste so wichtig ist

Als Immobilienökonomin erlebe ich es immer wieder: Familien besichtigen ein Haus, verlieben sich – und übersehen versteckte Mängel.

Das Problem: Nach dem Kauf stellen sie fest: Dach undicht (20.000€), Heizung kaputt (15.000€), Feuchtigkeit im Keller (10.000€).

Die Lösung: Eine systematische Besichtigungs-Checkliste!

Die 37-Fragen-Checkliste

Bereich 1: Dach (5 Fragen)

1. Wie alt ist das Dach?

• Lebensdauer: 30-50 Jahre
• Wenn älter als 30 Jahre → Renovierung nötig (15.000-30.000€)

2. Wann wurde das Dach zuletzt renoviert?

• Wenn länger als 20 Jahre → Prüfung nötig

3. Gibt es sichtbare Schäden (Ziegel fehlen, Risse)?

• Wenn ja → Gutachter mitnehmen!

4. Ist das Dach gedämmt?

• Wenn nein → Energieverlust, hohe Heizkosten

5. Gibt es Feuchtigkeit im Dachboden?

• Wenn ja → Dach undicht!

Bereich 2: Heizung (5 Fragen)

6. Wie alt ist die Heizung?

• Lebensdauer: 15-25 Jahre
• Wenn älter als 20 Jahre → Austausch nötig (10.000-20.000€)

7. Welcher Heizungstyp (Gas, Öl, Wärmepumpe)?

• Gas/Öl: günstig, aber fossil
• Wärmepumpe: teuer, aber umweltfreundlich

8. Wie hoch sind die Heizkosten?

• Frage nach letzter Heizkostenabrechnung!

9. Wann wurde die Heizung zuletzt gewartet?

• Wenn länger als 2 Jahre → Wartung fällig

10. Gibt es eine Fußbodenheizung?

• Vorteil: gleichmäßige Wärme
• Nachteil: teuer bei Reparatur

Bereich 3: Fenster (4 Fragen)

11. Wie alt sind die Fenster?

• Lebensdauer: 30-40 Jahre
• Wenn älter als 30 Jahre → Austausch nötig (10.000-25.000€)

12. Sind die Fenster doppelt oder dreifach verglast?

• Einfachverglasung: Energieverlust!
• Doppelverglasung: Standard
• Dreifachverglasung: optimal

13. Gibt es Zugluft?

• Wenn ja → Fenster undicht!

14. Gibt es Kondenswasser an den Fenstern?

• Wenn ja → schlechte Isolierung oder Feuchtigkeit!

Bereich 4: Keller (5 Fragen)

15. Gibt es Feuchtigkeit im Keller?

• Wenn ja → Wasserschaden (10.000-30.000€ Sanierung!)

16. Riecht es muffig?

• Wenn ja → Schimmel oder Feuchtigkeit!

17. Gibt es Risse in den Wänden?

• Wenn ja → Setzrisse (harmlos) oder Fundamentschäden (teuer!)

18. Ist der Keller gedämmt?

• Wenn nein → Energieverlust

19. Gibt es eine Drainage?

• Wenn nein → Feuchtigkeit kann eindringen!

Bereich 5: Elektrik (4 Fragen)

20. Wie alt ist die Elektrik?

• Lebensdauer: 30-40 Jahre
• Wenn älter als 30 Jahre → Austausch nötig (10.000-20.000€)

21. Gibt es genug Steckdosen?

• Mindestens 2 pro Raum

22. Gibt es einen FI-Schutzschalter?

• Pflicht seit 1984!
• Wenn nein → Nachrüstung nötig (500-1.000€)

23. Funktionieren alle Lichtschalter?

• Teste alle Schalter!

Bereich 6: Sanitär (4 Fragen)

24. Wie alt sind die Wasserleitungen?

• Lebensdauer: 30-50 Jahre
• Wenn älter als 30 Jahre → Austausch nötig (10.000-20.000€)

25. Gibt es Wasserflecken an Wänden/Decken?

• Wenn ja → Rohrbruch oder Undichtigkeit!

26. Funktionieren alle Wasserhähne?

• Teste alle Hähne!

27. Wie ist der Wasserdruck?

• Zu niedrig → Problem mit Leitungen!

Bereich 7: Wände & Böden (4 Fragen)

28. Gibt es Risse in den Wänden?

• Kleine Risse (< 1mm): harmlos
• Große Risse (> 5mm): Fundamentschäden!

29. Gibt es Schimmel?

• Wenn ja → Feuchtigkeitsproblem!

30. Sind die Böden eben?

• Teste mit Wasserwaage oder Murmel!

31. Knarren die Böden?

• Wenn ja → Holzschäden oder lockere Dielen!

Bereich 8: Nachbarschaft (3 Fragen)

32. Wie ist die Nachbarschaft?

• Befrage Nachbarn!

33. Gibt es Lärmbelastung (Straße, Flughafen, Bahnlinie)?

• Besuche die Immobilie zu unterschiedlichen Tageszeiten!

34. Gibt es Bauprojekte in der Nähe?

• Frage bei der Gemeinde nach!

Bereich 9: Sonstiges (3 Fragen)

35. Warum verkauft der Eigentümer?

• Ehrliche Antwort oder Ausflüchte?

36. Wie lange steht die Immobilie schon zum Verkauf?

• Wenn länger als 6 Monate → Verhandlungsspielraum!

37. Gibt es Unterlagen (Baupläne, Rechnungen, Energieausweis)?

• Wenn nein → Vorsicht!

Die 5 größten Fehler bei der Besichtigung

Fehler 1: Nur eine Besichtigung

Problem: Du übersiehst Mängel

Lösung: Mindestens 2 Besichtigungen (erste: Überblick, zweite: mit Bausachverständigem)

Fehler 2: Zu emotional entscheiden

Problem: Du verliebst dich in das Haus, übersiehst Mängel

Lösung: Nimm eine neutrale Person mit (Freund, Familie, Bausachverständiger)

Fehler 3: Keine Fotos machen

Problem: Du erinnerst dich nicht an Details

Lösung: Mache Fotos von ALLEM (Räume, Mängel, Zähler, Heizung)

Fehler 4: Nicht zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen

Problem: Du übersiehst Lärmbelastung (Straße, Flughafen)

Lösung: Besuche die Immobilie morgens, abends und am Wochenende

Fehler 5: Keinen Bausachverständigen mitnehmen

Problem: Du übersiehst versteckte Mängel (Dach, Heizung, Feuchtigkeit)

Lösung: Nimm einen Bausachverständigen zur zweiten Besichtigung mit (500-1.500€)

Ersparnis: 10.000-50.000€ (wenn Mängel entdeckt werden!)

Zweite Besichtigung: Was mitnehmen?

Die 10 wichtigsten Dinge

1. Bausachverständiger (500-1.500€)
2. Checkliste (diese 37 Fragen!)
3. Kamera (für Fotos)
4. Zollstock (für Maße)
5. Wasserwaage (für Böden)
6. Taschenlampe (für Keller/Dachboden)
7. Feuchtigkeitsmesser (für Wände)
8. Notizblock (für Mängel)
9. Freund/Familie (für zweite Meinung)
10. Verhandlungsliste (für Kaufpreis-Verhandlung)

Bausachverständiger: Lohnt sich das?

Ja, IMMER!

Kosten: 500-1.500€

Ersparnis: 10.000-50.000€ (wenn Mängel entdeckt werden!)

Was macht der Bausachverständige?

• Prüft Dach, Heizung, Fenster, Keller, Elektrik, Sanitär
• Erstellt Gutachten mit Mängelliste
• Schätzt Renovierungskosten

Tipp: Nimm den Bausachverständigen zur ZWEITEN Besichtigung mit (nicht zur ersten!)

Checkliste: Besichtigung vorbereiten

• Termin vereinbaren (mindestens 1-2 Stunden einplanen)
• Checkliste ausdrucken (diese 37 Fragen!)
• Kamera, Zollstock, Wasserwaage, Taschenlampe mitnehmen
• Freund/Familie mitnehmen (für zweite Meinung)
• Alle 37 Fragen stellen
• Fotos von ALLEM machen
• Mängel notieren
• Zweite Besichtigung vereinbaren (mit Bausachverständigem)
• Bausachverständigen beauftragen (500-1.500€)
• Gutachten erhalten
• Kaufpreis verhandeln (basierend auf Mängeln)

Besichtigung: Häufige Fragen

1. Wie viele Besichtigungen sind normal?

Durchschnitt: 10-20 Besichtigungen, bevor du "die Eine" findest.

Meine Empfehlung: Nimm dir Zeit! Besichtige mindestens 5-10 Immobilien, bevor du dich entscheidest.

2. Darf ich Fotos machen?

Ja! Du darfst Fotos für private Zwecke machen.

Wichtig: Frage den Verkäufer/Makler vorher!

3. Darf ich den Bausachverständigen mitbringen?

Ja! Du darfst zur zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen mitbringen.

Wichtig: Kündige das vorher an!

4. Was, wenn der Verkäufer Fragen nicht beantwortet?

Vorsicht! Wenn der Verkäufer Fragen nicht beantwortet, versteckt er etwas.

Lösung: Bestehe auf Antworten oder gehe zum nächsten Objekt!

Fazit: Besichtigung ist der wichtigste Schritt beim Hauskauf

Bei der Immobilienbesichtigung musst du 37 Fragen stellen, um versteckte Mängel zu entdecken. Nimm IMMER einen Bausachverständigen zur zweiten Besichtigung mit (Kosten: 500-1.500€, Ersparnis: 10.000-50.000€).

Meine 3 wichtigsten Tipps:

1. Stelle ALLE 37 Fragen – auch wenn es unangenehm ist!
2. Nimm einen Bausachverständigen mit – 500€ können dir 50.000€ sparen!
3. Besichtige zu unterschiedlichen Tageszeiten – sonst übersiehst du Lärmbelastung!

Wenn du unsicher bist, worauf du bei der Besichtigung achten musst, helfe ich dir gerne weiter.

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Darin zeige ich dir, wie du Schritt für Schritt dein Traumhaus findest – ohne Überforderung, ohne versteckte Kosten, ohne Stress.

Über die Autorin:

Uta Möllmann ist Immobilienökonomin und Gründerin von RockImmos. Sie hilft Familien in Berlin und Brandenburg, ihr Traumhaus zu finden – ohne Überforderung, ohne versteckte Kosten, ohne Stress. Mit über 15 Jahren Erfahrung hat sie bereits 500+ Familien beim Hauskauf begleitet und dabei durchschnittlich 18.000€ pro Familie gespart.

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